摆账网资讯播报：李克强主持召开经济形势专家和企业家座谈会

李克强：加强公正监管，反对垄断和不正当竞争，让中小微企业在公平竞争中有更多选择和成长空间，让大企业有有力的配套、充分发挥支撑产业链的龙头作用。

第一太平戴维斯刚刚发布的《2021年第二季度深圳房地产市场回顾与展望》报告显示，供应有限，需求增加，二季度深圳甲级写字楼空置率有所下降，但未来仍有供应偏高的担忧。

写字楼 供应放缓需求释放

2021年一季度，深圳经济稳步复苏，年初业绩较去年明显回升。地区生产总值同比增长17.1%，约6867.5亿元。其中，第三产业增加值同比增长14.8%，约为4566.1亿元。

二季度深圳甲级写字楼新增供应放缓，仅一个项目竣工入市。数据显示，上半年深圳新增面积共计44.1万平方米，其中76.2%来自南山区。截至本季度末，全市存量874.7万平方米。2021年二季度，需求增速逐步恢复正常，全市净吸纳量达到16.4万平方米，与近五年季度平均水平持平，价值较同期新增供应量高出约4倍，意味着市场存量削减取得良好效果。行业方面，TMT和金融仍是支撑需求增长的中坚力量，专业服务和房地产行业也表现活跃。

供给受限、需求增加，各细分市场空置率同步下降，其中核心商务区和新兴商务区平均空置率分别下降1.5和2.2个百分点。整体来看，全市平均空置率环比、同比下降1.6个百分点至26.4%，恢复到疫情初期水平，供大于求态势有所缓解。业主采用以价换量策略，优质租户享有相对灵活的议价空间。全市租金指数继续探底，降幅继续收窄，指数环比微降0.2%，同比微降2.4%。截至本季度末，全市平均租金为每月每平方米183.6元。

展望第三季度，深圳新增4个项目，总可出租面积40.2万平方米。下半年，预计市场仍将迎来近百万平方米的新增供应。因此，到2021年底，市场规模将同比扩大16.9%，供过于求的问题有望加剧。鉴于大批量新增供应的预期，市场去压力依然存在，全市空置率可能重新进入上升通道。与此同时，市场竞争将加剧，大部分业主将不得不继续提供租金优惠，整个城市的租金将保持下降趋势。但预计对一些建筑质量高、地理位置优越的项目影响不大。

零售 核心商圈租赁需求增长显著

第七次全国人口普查数据显示，与2010年相比，2020年深圳常住人口增加713.6万人，增长率为68.5%。从年龄构成来看，15-59岁的人口占79.5%。人口快速增长，人口结构年轻化，促使各零售商积极布局深圳，推动深圳零售物业市场升级发展。

据报告统计，2021年1-5月，全市社会消费品零售总额3704.4亿元，同比增长28.6%。总的来说，消费市场正在持续复苏。消费类型方面，商品零售额同比增长26.5%；餐饮收入同比增长43.5%。

第二季度，该市零售企业没有新的供应。季末，因深圳、新冠肺炎本地病例增多，受疫情管控措施影响，个别项目开盘计划有所调整。全市优质零售物业总存量保持在532.5万平方米。同时，部分优质零售物业的品牌年轻化升级计划仍在进行中。当季全市净吸纳量录得2.6万平方米，与去年同期负值形成对比，但与2019年同期相比仍有差距。从区域来看，核心商务区的需求显著增加，而核心商务区的需求增长缓慢

由于市场供需双方保持稳定，全市平均空置率连续5个季度录得环比增长后，较上季度小幅下降0.5个百分点，首次降至9.3%。其中，核心商务区平均空置率环比下降1.3个百分点至11.8%。大部分业主对市场预期充满信心，成功进行品牌组合调整的项目租金小幅上涨。分市场租金指数平稳，全市租金指数环比上涨0.2%，同比上涨1.1%。截至季末，全市一楼平均租金为每月每平方米655.2元。

深圳仍将是品牌进入和拓展华南市场的首选目的地之一，需求端有望保持活跃。尽管新增供应单位量较大，但鉴于项目运营方成熟的运营经验和丰富的品牌资源，预计新项目将以较高的入住率开业，届时全市空置率有望保持稳定。此外，新的豪华品牌进入市场不仅有助于提升其项目的资产表现，还能促进市场消费力的凝聚和释放。另一方面，标杆项目对中高端品牌的吸附能力较强，租金有望保持小幅上涨。

住宅 一手住宅市场热度降温

5月以来，深圳四大银行先后将首套和二套房贷利率分别上调15个基点和35个基点至5.1%和5.6%。目前，已有十多家银行开始执行上调后的利率标准。随着住房贷款成本的增加，房地产货币政策收紧，在一定程度上降温或抑制了深圳旺盛的住房需求。

报告显示，2021年第二季度，深圳一手住宅市场供应约92.7万平方米，环比增长16.7%，同比增长37.4%。其中，宝安区的供应量最高，约占总量的三分之一。上半年市场供应总量约172.2万平方米，受疫情影响较去年同期增长71.1%。政府秉承“房住不炒”的主题，采取了一系列措施对市场进行密集调控，包括但不限于购房资格、入市规则升级、住房限价、提高房贷利率、有意收紧家庭条件等。当季全市成交量环比下降36.5%至110.9万平方米。要不是

第一太平戴维斯认为，随着“金九银十”即将到来，加之在政府调控下，市场采取集中规模入市的开盘方式，供应端或正在蓄力。此外，旺盛需求在密集调控下有所冷却，供不应求矛盾有望改善。然而，深圳对人口流入的高吸引力将继续推动潜在需求维持增长。地方政府将响应中央号召，落实“房住不炒”的定位，从人口、购房、土地等方面，持续对当地市场进行更为严格的监管及调控，旨在减缓需求过快增长，对市场带来降温作用，促进市场回归理性。

深圳甲级写字楼存量超越香港

值得注意的是，第一太平戴维斯关于《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》的报告显示，后疫情时期市场供需两端同步恢复，大湾区甲级写字楼空置率仅小幅上升，深圳、香港和广州继续占据存量主导地位，且深圳存量已超越香港居大湾区之首。

2021年上半年，由于新冠疫情及入境限制持续，香港写字楼市场需求增长有限，租金指数自2019年下半年起持续下行，本期环比下跌 3.1% 至 147.2。尽管供过于求压力仍导致深圳租金延续下行趋势，但本期租金指数近乎触底，仅环比微降 0.9%至 138.5。同时，在大量新增供应入市预期的影响下，广州本期租金指数环比下跌 1.6%至 144.6。期内，东莞、珠海、惠州写字楼租金指数环比降幅均低于1%，而市场规模较小的江门是区内唯一录得租金上涨的城市。

期内，香港写字楼价格指数止跌回升，环比上升1.2%至207.5。广州写字楼价格指数亦在经历连续四次环比下跌后，于期内环比上涨 1.7% 至 127.5，录得区域最大涨幅。相反，深圳业主对供过于求的担忧冲淡了经济复苏带来的积极情绪，期内价格指数录得区域最大降幅，环比下跌 5.2%至 179.7。

后疫情时期市场供需两端同步恢复，湾区甲级写字楼空置率仅小幅上升。2021年上半年，大湾区甲级写字楼市场新项目入市节奏逐步恢复，区域新增供应达144.9万平方米，市场总存量因此增至3,039.2万平方米，环比扩容 5.0%。深圳、香港和广州继续占据存量主导地位，且深圳存量已超越香港居大湾区之首。

后疫情时期，大湾区写字楼市场租赁需求有所回升。期内，区域净吸纳量回升至 97.2万平方米，分别为去年上、下半年的 3.7倍和 2.4 倍。尽管如此，但鉴于多城市仍面临严峻的供过于求形势，区域甲级写字楼平均空置率仍环比上升 0.6 个百分点、同比上升 2.2 个百分点，至 21.2%。

展望未来，国内经济前景预计保持谨慎乐观。2020 年大湾区的 GDP增速达 3.0%，未来十年，区域 GDP预计增长 1.8倍。尽管二季度广深莞佛等地出现了小规模疫情爆发，但在中国经济强劲复苏、新经济快速发展及其上下游产业强势扩张的支持下，经济复苏格局预计受其干扰甚微。大湾区写字楼市场整体租赁及买卖需求预计持续增长，特别是在广、深等新经济高速增长的内地城市。同时，积极的经济环境以及内地投资活动的复苏显著提振众业主的信心，有望推动写字楼售价增长。